Trong thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam, tình trạng khai “2 giá” khi chuyển nhượng nhà đất không còn xa lạ. Hành vi này nhằm giảm bớt nghĩa vụ thuế và phí nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro nghiêm trọng về pháp lý và tài chính. Với những thay đổi trong Luật Đất đai và quy định thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS (tính đến ngày 31/07/2025), bài viết này sẽ phân tích chi tiết các rủi ro và đưa ra khuyến nghị để giao dịch an toàn, minh bạch.

1. Hành vi khai “2 giá” là gì?

Khi thực hiện chuyển nhượng BĐS, các bên thường lập hai hợp đồng:

1. Hợp đồng không công chứng: Ghi lại giá trị giao dịch thực tế mà bên mua trả cho bên bán.
2. Hợp đồng công chứng/chứng thực: Được sử dụng để nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN), lệ phí trước bạ và phí công chứng. Giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng này thường thấp hơn đáng kể so với giá thực tế.

Theo quy định pháp luật:

• Thuế TNCN: 2% giá trị ghi trong hợp đồng chuyển nhượng.
• Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị hợp đồng nhân với diện tích.
• Phí công chứng: Tùy thuộc giá trị hợp đồng, được tính như sau:
  • Trên 100 triệu – 1 tỷ đồng: 0,1% giá trị hợp đồng.
  • Trên 1 tỷ – 3 tỷ đồng: 1 triệu đồng + 0,06% giá trị hợp đồng.
  • Trên 3 tỷ – 5 tỷ đồng: 2,2 triệu đồng + 0,05% giá trị hợp đồng.
  • Trên 10 tỷ – 100 tỷ đồng: 5,2 triệu đồng + 0,03% giá trị hợp đồng.

Việc cố tình khai thấp giá trị chuyển nhượng để giảm thuế và phí là hành vi vi phạm pháp luật, kéo theo nhiều hệ lụy nghiêm trọng.

2. Những rủi ro pháp lý khi khai thấp giá trị chuyển nhượng

2.1. Truy thu thuế và xử phạt hành chính hoặc hình sự

Cơ quan thuế có quyền truy thu thuế trong 10 năm và xử phạt trong 5 năm kể từ ngày giao dịch. Nếu phát hiện hành vi trốn thuế, các bên có thể đối mặt với:

• Phạt hành chính: Nộp lại số thuế trốn, cộng thêm tiền phạt.
• Xử lý hình sự (theo Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015):
  • Trốn thuế từ 100 triệu – dưới 300 triệu đồng: Phạt tiền 100–500 triệu đồng hoặc tù 3 tháng – 1 năm.
  • Trốn thuế từ 300 triệu – dưới 1 tỷ đồng: Phạt tiền 500 triệu – 1,5 tỷ đồng hoặc tù 1–3 năm.
  • Trốn thuế từ 1 tỷ đồng trở lên: Phạt tiền 1,5–4,5 tỷ đồng hoặc tù 2–7 năm.

Ví dụ thực tế: Năm 2023, ông Nguyễn Văn A tại TP.HCM chuyển nhượng lô đất với giá thực tế 5 tỷ đồng nhưng khai trong hợp đồng công chứng chỉ 2 tỷ đồng. Cơ quan thuế phát hiện, truy thu 60 triệu đồng thuế TNCN (2% của 3 tỷ đồng chênh lệch), phạt hành chính 150 triệu đồng và khởi tố hình sự vì số tiền trốn thuế vượt 300 triệu đồng.

2.2. Hợp đồng công chứng bị tuyên vô hiệu

Hợp đồng công chứng khai giá thấp hơn thực tế có thể bị tòa án tuyên vô hiệu do vi phạm quy định pháp luật. Khi đó:

• Các bên phải khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả những gì đã nhận.
• Bên mua có nguy cơ chỉ được hoàn lại số tiền ghi trong hợp đồng, mất phần chênh lệch đã trả do thiếu bằng chứng pháp lý.
• Bên bán nếu chưa nhận đủ tiền, chỉ được hoàn trả số tiền ghi trong hợp đồng, dẫn đến thiệt hại tài chính.

Ví dụ thực tế: Bà Trần Thị B mua đất với giá 4 tỷ đồng, nhưng hợp đồng công chứng ghi 1,5 tỷ đồng. Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, bà B chỉ nhận lại 1,5 tỷ đồng, mất trắng 2,5 tỷ đồng do không chứng minh được số tiền thực tế đã trả.

2.3. Bị chặn đăng bộ sang tên

Nếu cơ quan thuế phát hiện sai phạm, quá trình đăng bộ sang tên có thể bị chặn, khiến bên mua không thể hoàn tất quyền sở hữu dù đã thanh toán đầy đủ. Điều này gây ra tranh chấp kéo dài và thiệt hại lớn.

Ví dụ thực tế: Ông Lê Văn C mua căn nhà 3 tỷ đồng, hợp đồng công chứng ghi 1 tỷ đồng. Sau khi trả đủ tiền, ông C bị chặn đăng bộ do cơ quan thuế phát hiện khai giá thấp. Ông C phải nộp bổ sung thuế, phạt hành chính và đối mặt nguy cơ tranh chấp với bên bán.

Rủi ro tài chính

• Đối với bên mua: Nếu hợp đồng bị vô hiệu, bên mua chỉ nhận lại số tiền ghi trong hợp đồng công chứng, mất phần chênh lệch. Ngoài ra, nếu đã trả đủ tiền nhưng chưa hoàn tất thủ tục sang tên, bên mua có thể mất quyền sở hữu BĐS.
• Đối với bên bán: Nếu chưa nhận đủ tiền và hợp đồng bị hủy, bên bán chỉ được hoàn trả số tiền ghi trong hợp đồng công chứng, gây thiệt hại lớn.

Khuyến nghị để giao dịch an toàn

Để tránh những rủi ro trên, các bên cần:

1. Kê khai trung thực giá trị chuyển nhượng: Đảm bảo giá trị trong hợp đồng công chứng phản ánh đúng giá giao dịch thực tế.
2. Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế: Tuân thủ quy định về thuế TNCN, lệ phí trước bạ theo Luật Đất đai và các văn bản pháp luật liên quan.
3. Tư vấn pháp lý trước khi giao dịch: Làm việc với luật sư hoặc chuyên gia BĐS để đảm bảo hợp đồng rõ ràng, minh bạch.
4. Lưu giữ bằng chứng giao dịch: Giữ các tài liệu chứng minh giá trị thực tế (biên lai chuyển khoản, thỏa thuận tay, v.v.) để tránh tranh chấp.

3. Kết luận

Khai thấp giá trị chuyển nhượng BĐS để “né thuế” có thể mang lại lợi ích ngắn hạn nhưng tiềm ẩn rủi ro pháp lý và tài chính nghiêm trọng. Với các quy định ngày càng chặt chẽ của Luật Đất đai và chính sách thuế, việc trung thực trong giao dịch không chỉ giúp tránh rủi ro mà còn xây dựng niềm tin trong thị trường BĐS. Hãy lựa chọn giao dịch minh bạch để bảo vệ quyền lợi của chính mình.

Đặt lịch Tư vấn BDS với: NGUYỄN DUY CHUYỀN – DOCTOR HOUSING.

Liên hệ với công ty chúng tôi: Công ty TNHH Doctor Housing

Hotline: 097.5656.777

Fanpage: https://www.facebook.com/doctorhousing2021

Tiktok: https://www.tiktok.com/@doctorhousing