7 bước cơ bản trong quá trình mua nhà phố dành cho anh chị và các bạn mua nhà lần đầu để ở hoặc chưa có kinh nghiệm mua nhà cùng tham khảo:
Bước 1: Xác định kỹ nhu cầu
Hãy dành thời gian xác định kỹ lưỡng nhu cầu về ngôi nhà mà bạn mong muốn:
- Vị trí như thế nào
- Diện tích tối thiểu bao nhiêu, cần có mấy phòng ngủ
- Có cần gần siêu thị, trường học, cơ quan hay không
- Dân trí xung quanh như thế
Xác định đúng và đủ nhu cầu, bạn sẽ thu hẹp phạm vi tìm kiếm nhà, tăng khả năng ra quyết định chính xác và rút gọn thời gian mua nhà.
Bước 2: Xác định ngân sách
Sau khi xác định được những nhu cầu căn bản về căn nhà cần mua, bạn cần tiếp tục xác định ngân sách và khả năng tài chính của mình.
- Tùy theo tình hình tài chính (bao gồm tiền tích lũy + thu nhập ròng + khoản vay dự tính (nếu có) – quỹ dự phòng rủi ro) thì bạn sẽ cân nhắc cho mình một ngân sách mua nhà cho phù hợp.
Lưu ý cho bạn: theo kinh nghiệm và quan sát của mình thì các khoản vay ngân hàng (nếu có) không nên vượt quá 50% tổng giá trị căn nhà cần mua, đồng thời tổng tiền thanh toán khoản vay không nên chiếm quá 30% tổng thu nhập hàng tháng của bạn để có một hệ số an toàn nhất định.
- Trong trường hợp chưa tích lũy đủ tiền mua nhà, hãy cân nhắc lựa chọn chờ đợi thêm một thời gian để tích lũy tài chính. Tránh trường hợp phải gồng mình quá nhiều để vay tiền mua nhà trong thời điểm kinh tế khó khăn như hiện nay mà chưa có nguồn thu nhập bền vững.
- Hiện tại, lãi suất vay ngân hàng dao động từ 8 – 14%/Năm (tùy ngân hàng). Theo mình là nếu đủ điều kiện vay được của các ngân hàng nước ngoài là tốt nhất (lãi suất thấp, biên độ thả nổi thấp, ít phải mua bảo hiểm…), sau đó là 4 NHTM nhà nước rồi tới các NHTM tư nhân
Ngoài ra, cần lưu ý 2 khoản phí mà người mua phải đóng khi sang nhượng chủ quyền bao gồm:
+ Lệ phí trước bạ: 0.5% x Giá chuyển nhượng.
+ Phí thẩm định hồ sơ và phí cấp Giấy chứng nhận: từ 1 – 2 triệu đồng/hồ sơ.
Bước 3: Bắt đầu tìm kiếm nhà đất
Có 3 cách cơ bản để bạn tìm kiếm nhà như sau:
- Hỏi thăm các mối quan hệ cá nhân: bạn bè, đồng nghiệp và họ hàng có thể biết các căn nhà đang bán phù hợp với nhu cầu và ngân sách của bạn (rất hiếm gặp nhưng vẫn có).
- Tìm kiếm trên internet & mạng xã hội: lựa chọn các đơn vị có uy tín và thương hiệu trên thị trường.
+ Đối với website đăng tin: cần đảm bảo thông tin minh bạch, có hình ảnh chi tiết và đặc biệt là có phần xác thực tin đăng của đơn vị chủ quản để tránh những tin ảo, tin câu khách, lùa gà…
+ Đối với các hội nhóm mạng xã hội: tham gia các group có giá trị, thông tin đầy đủ, rõ ràng, quản trị viên là những người uy tín, được cộng đồng đánh giá cao (ví dụ như group Housing Market hiện nay) để có được những kết nối phù hợp nhu cầu.
- Tìm kiếm thông qua hệ thống giao dịch bất động sản uy tín tại địa phương (sàn giao dịch hoặc môi giới): đây là kênh phổ biến nhưng đòi hỏi sự chắt lọc thông tin một cách kỹ lưỡng để tránh rơi vào những trường hợp bị lừa đảo tiền mất tật mang.
Quan trọng ở bước này là bạn phải xác lập được cho mình một mặt bằng giá chung ở khu vực mà mình có nhu cầu mua, có một cái nhìn tổng quát về giá cả để phòng tránh từ đầu những lời mời chào ảo trên mạng => bị đưa lên bus và đi tỉnh.
(Ví dụ: không thể nào có chuyện nhà hẻm xe hơi trung tâm Q.10 tầm 50m2 mà có giá 2 – 3 tỷ. Hoặc đất Bình Chánh giáp Bình Tân 80 – 100m2 thổ cư mà giá 300 – 400 triệu được.)
Bước 4: Đi xem nhà thực tế và thẩm định pháp lý
Xem nhà thực tế cần lưu ý những đặc điểm sau:
- Vị trí căn nhà: nhà có cống, trụ điện, có bị đâm đường, bị đâm hông hay không (hông nhà tiếp giáp với cuối nhà (nhà vệ sinh) của nhà khác)…
- Đường vào nhà: nếu nhà hẻm hay căn góc thì xem đã đủ lộ giới hay chưa; hẻm ô tô nhưng bình thường có bị chiếm dụng buôn bán hay không…
- Hình thù căn nhà: nhà có vuông vức hay không, nở hậu hay tóp hậu…
- Khu vực xung quanh nhà: dân trí như thế nào, có kho xưởng hoạt động hay không…
- Kết cấu nhà: nhà xây bao lâu, hệ thống điện nước như thế nào, sân thượng (trần nhà) có bị thấm dột hay không…
- Giao thông: tình trạng giao thông như thế nào, khả năng kết nối trong tương lai ra sao…
- Thẩm định pháp lý của căn nhà:
+ Nhà đã có sổ hồng hay chưa?
+ Sổ hồng hiện chủ nhà đang giữ hay đang vay ngân hàng hoặc cầm cố ở đâu khác?
+ Nhà có đang bị tranh chấp, kiện tụng gì hay không?
+ Chức năng quy hoạch sử dụng đất của căn nhà là gì: đất nhóm nhà ở, đất thương mại – dịch vụ, đất hỗn hợp, đất cây xanh, đất quốc phòng, đất công trình công cộng… (nên chọn mua: đất nhóm nhà ở).
+ Mục đích sử dụng đất là gì: đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất sản xuất kinh doanh, đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm… (nên chọn mua: đất ở đô thị – đất ở nông thôn).
+ Các chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc ô phố nơi tọa lạc căn nhà: mật độ xây dựng tối đa bao nhiêu; tầng cao như thế nào; hệ số sử dụng đất ra sao…
Bạn có thể tự mình hoặc nhờ người có chuyên môn hướng dẫn để có thể check thông tin quy hoạch bằng văn bản tại phòng quản lý đô thị hoặc tài nguyên môi trường ở địa phương mà mình muốn mua nhà để có những thông tin trên một cách chính xác.
- Hình thức sử dụng đất: chung hay riêng (nên chọn riêng).
- Lộ giới: đã trừ lộ giới đầy đủ hay chưa?
- Giá nhà so với mặt bằng giá bình quân trong khu vực đã hợp lý hay chưa?…
- Nhà ở: đã hoàn công đầy đủ hay chưa?
LƯU Ý CẦN NHỚ: Hiện nay (28/08/2023) ở địa bàn TP.HCM thì khi đi mua nhà các bạn đặc biệt cần chú ý vấn đề hoàn công nhà, xem xét kĩ lưỡng hiện trạng nhà so với sổ hồng đã chính xác hay chưa.
- Nếu hiện trạng nhà đã thay đổi so với trong sổ hồng thì bạn nên tạm ngưng giao dịch để xử lý vấn đề này trước đã rồi mới tính tiếp. Vì hiện nay ở TP.HCM, sau khi ký hợp đồng công chứng mua bán nhà xong thì có một bước là kiểm tra hiện trạng nhà từ cơ quan quản lý Nhà nước trước khi tiến hành cập nhật sang tên chuyển nhượng.
- Nếu nhà không đúng hiện trạng sẽ không thể đăng bộ sang tên được. Tránh trường hợp xuống tiền khi công chứng mà lại không sang tên được.
- Ví dụ: thực tế trước đây người dân hay có tâm lý xây nhà đúng theo giấy phép xây dựng để hoàn công xong xuôi rồi bắt đầu xây thêm cái này cái kia (xây thêm nhà vệ sinh ở khoảng lùi xây dựng; xây thêm phòng ở sân thượng, cơi nới thêm ban công…).
Bạn nên nhờ các đơn vị có chuyên môn xem xét kĩ vấn đề này để tư vấn cho mình một cách chính xác nhất nhé.
Bước 5: So sánh và ra quyết định
- Lúc này, bạn cần xem lại bản liệt kê nhu cầu của mình, ngân sách tài chính và tiến hành cân đo đong đếm. Căn nhà đáp ứng được những nhu cầu đề ra của gia đình, không vượt quá ngân sách, sở hữu những khuyết điểm có thể cải tạo trong tương lai hoặc bạn có thể chấp nhận chúng, chính là ngôi nhà phù hợp với bạn nhất.
- Trong trường hợp cần thêm lời khuyên khi ra quyết định, hãy nhờ những người có chuyên môn so sánh và phân tích cho bạn.
- Ngoài những thông tin đánh giá căn nhà, họ thường sẽ cho bạn thêm lời khuyên về tiềm năng tăng giá của căn nhà. Các thông tin này thường được xác định qua các thông tin quy hoạch đô thị, thông tin phát triển hạ tầng giao thông và các dự án lớn sắp được xây dựng xung quanh.
Bước 6: Thương lượng và đàm phán
- Khi đã quyết định chọn mua căn nhà nào, bạn cần tiến hành luôn bước thương lượng với chủ nhà. Những căn nhà giá tốt, đầy đủ pháp lý và chủ thiện chí bán thường được giao dịch nhanh chóng. Hãy tiến hành đặt vấn đề mua với chủ nhà một cách thiện chí, gần gũi. Tạo được cảm tình với chủ nhà, bạn sẽ dễ dàng mua lại căn nhà đó hơn dù nhiều người khác cũng đặt mua với mức giá đôi khi còn tốt hơn bạn đưa ra.
- Khi đàm phán, bạn không nên chỉ quá tập trung vào giá yêu cầu cuối cùng của bạn. Thay vào đó, bạn cũng nên chú ý tới bức tranh tổng quan giá trị ngôi nhà và cân nhắc hài hòa lợi ích của các bên theo tinh thần win – win.
Kinh nghiệm thực tế cho thấy, khi đàm phán nếu bạn thiện chí và mang theo sẵn tiền cùng câu thần chú “được giá này thì mình cọc ngay” thì sẽ dễ hơn trong việc xử lý giao dịch.
Hạn chế những câu từ như: “anh chị cứ cho mình giá chốt, mình về bàn bạc với vợ/chồng rồi báo lại với anh chị sau”, vì như vậy thường giá chủ nhà báo với bạn sẽ còn khá xa so với giá thực sự bán mà chủ nhà có thể chấp nhận.
Thời gian và phương thức thanh toán cũng là một trong những yếu tố quan trọng để bạn có thể mua được giá tốt hơn nữa hay không.
Ví dụ: cùng mua một căn nhà phố giá 10 tỷ, nếu một người mua công chứng tiền tươi ngay (không vay ngân hàng) thì chắc chắn sẽ mua được giá tốt hơn so với những người mua vay hoặc cần thời gian công chứng lâu hơn để chuẩn bị tài chính.
Bước 7: Chốt giao dịch và hoàn tất thủ tục
Khi bạn và người bán đồng ý giao dịch với nhau, bạn sẽ bước tới quy trình chốt giao dịch, đặt cọc, hẹn ngày ký hợp đồng công chứng mua bán.
Bạn nên trao đổi thẳng thắn với chủ nhà trong trường hợp bạn cần vay ngân hàng để thanh toán cho bên bán.
- Thông thường bạn sẽ cọc 10% giá trị căn nhà cho bên bán hoặc tủy theo thỏa thuận bằng hình thức: cọc giấy tay (nên lăn tay) hoặc cọc thông qua công chứng.
- Trong hợp đồng đặt cọc có đầy đủ thông tin cần thiết và cả những thỏa thuận chung đã được xác nhận giữa hai bên về tình trạng căn nhà (ví dụ: đồ nội thất nào để lại hoặc mang đi, công chứng xong bàn giao đúng hiện trạng căn nhà…)
- Tới ngày ký công chứng: thanh toán phần còn lại và giữ lại một số tiền tương đương hoặc lớn hơn một chút so với số tiền thuế thu nhập cá nhân mà bên bán dự kiến phải đóng (2% x Giá chuyển nhượng) để đảm bảo giao dịch được vận hành suôn sẻ mà không gặp trở ngại nào từ bên bán.
- Trong ngày ký công chứng bạn nên đảm bảo rằng chủ nhà đã bàn giao toàn bộ căn nhà cho bạn để tránh mọi rủi ro phát sinh (tốt nhất nên có một biên bản bàn giao nhà ký tên của 2 bên để tránh những tranh chấp về sau).
- Nếu còn hợp đồng thuê nhà thì tốt nhất mọi thỏa thuận sang lại hợp đồng thuê phải được thỏa thuận dứt điểm trước khi bạn chuyển tiền ký công chứng.
- Thời gian hoàn thành thủ tục cập nhật đăng bộ sang tên theo quy định từ 14 – 28 ngày tùy địa phương. Nếu đổi sổ mới thì thời gian có thể kéo dài lâu hơn.
- Sau đó là quá trình chuyển nhà, nhận sổ hồng sang tên bạn là kết thúc một quá trình căn bản giao dịch mua bán nhà phố.
