Có một vấn đề quan trọng trong quá trình giao dịch bất động sản mà hầu như bây giờ ai cũng hết sức lưu tâm và tìm hiểu cặn kẽ trước khi đưa ra quyết định, đó chính là về pháp lý bất động sản.
Vậy pháp lý bất động sản là gì, những lưu ý gì khi xem xét pháp lý bất động sản (nhà phố, đất nền). Hãy cùng mình tìm hiểu thông qua những câu từ đơn giản và những ví dụ thực tế nhất để cùng nắm nhé mọi người.
PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ?
Pháp lý bất động sản được hiểu nôm na là những hồ sơ giấy tờ cần thiết để một bất động sản được phép giao dịch tuân thủ theo đúng pháp luật Nhà nước Việt Nam.
Vậy một bất động sản được phép giao dịch khi nào:
- Có giấy chứng nhận (sổ hồng, sổ đỏ…).
- Không bị bị tranh chấp.
- Không bị kê biên thi hành án.
- Còn thời hạn sử dụng (đối với đất).
NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN CẦN LƯU Ý KHI XEM XÉT PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN:
- Bất động sản đã có giấy chứng nhận (sổ hồng, sổ đỏ…) hay chưa? Và sổ hồng, sổ đỏ đó đã được hoàn công, cập nhật đầy đủ hiện trạng nhà hay chưa.
Đây là vấn đề ưu tiên hàng đầu cần lưu ý khi xem xét pháp lý bất động sản.
Theo bài trước đó, hiện nay kể từ ngày 01/09/2023 tại TP.HCM vấn đề thẩm định hiện trạng nhà so với trên giấy tờ trước khi sang tên đổi chủ đang được cơ quan quản lý Nhà nước làm hết sức gắt gao. Nhà không đúng hiện trạng sẽ không đăng bộ sang tên được.
- Bất động sản có bị vướng quy hoạch hay không?
Một số trường hợp bất động sản vướng quy hoạch phổ biến: quy hoạch đường dự phóng, quy hoạch đất cây xanh, đất quốc phòng, đất công trình công cộng…
Bạn có thể tham khảo một số app kiểm tra quy hoạch để nắm sơ bộ hồ sơ, nhưng trước khi giao dịch bất động sản, chúng ta nên kiểm tra quy hoạch bất động sản bằng văn bản ở Phòng Tài nguyên môi trường hoặc Quản lý đô thị tại địa phương để có thông tin chính xác nhất.
- Bất động sản có bị tranh chấp, kê biên thi hành án hay không?
Có nhiều loại tranh chấp khác nhau: về quyền sử dụng đất, ranh đất, lối đi chung, quyền sở hữu tài sản của vợ/chồng…
Bạn nên: Check thông qua kênh tư pháp tại địa phương (trường hợp khiếu kiện, kê biên), văn phòng công chứng (trường hợp ngăn chặn hoặc thế chấp), thông tin từ hàng xóm (trường hợp tranh chấp ranh đất, lối đi chung…).
- Căn cứ vào mục đích sử dụng, chúng ta thường biết tới 2 loại đất chính cần lưu ý:
Đất phi nông nghiệp: đất ở đô thị – nông thôn (thổ cư), đất sản xuất kinh doanh, đất công trình công cộng, đất cơ sở tôn giáo…
Trong đó nhóm đất ở đô thị – đất ở nông thôn (được xây nhà ở) là phổ biến nhất trong giao dịch hiện nay. Hàng năm bạn hay đóng tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chính là loại đất này.
Đất nông nghiệp: đất lúa, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản… (không được xây nhà ở).
Vừa rồi có vụ án lừa đảo về dự án Hồ Tràm Riverside phân lô bán nền từ đất nuôi trồng thủy sản và đất lúa đang được công an triệu tập điều tra.
LƯU Ý: Quy định chuyển nhượng đất lúa hiện nay: chỉ được chuyển nhượng cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp tại địa phương. Trường hợp phổ biến bị vướng khi giao dịch hiện nay (không có giấy xác nhận trực tiếp sản xuất nông nghiệp tại địa phương).
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay có hợp lệ hay không?
– Trước thời điểm 01/07/2014 (thời điểm Luật đất đai 2013 có hiệu lực): chuyển nhượng bằng giấy tay có hiệu lực khi:
+ Trước 01/01/2008: toàn bộ giao dịch giấy tay đều có hiệu lực pháp lý (không cần có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định).
+ Từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014: giao dịch giấy tay mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định thì có hiệu lực pháp lý.
+ Sau thời điểm 01/07/2014: chuyển nhượng bằng giấy tay không có hiệu lực (vô hiệu) đồng nghĩa với việc các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (nhận tiền – trả tiền. Nhận sổ – trả sổ) khi đã lỡ ký giấy tay mua bán.
- Vi bằng là gì? Giao dịch bất động sản thông qua vi bằng có giá trị pháp lý hay không?
– Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nhà nước.
– Về giá trị pháp lý, vi bằng không thay thế văn bản công chứng, chứng thực được.
– Nói một cách dể hiểu, vi bằng chỉ là việc ghi nhận lại có việc giao dịch mua bán giữa A và B tại một ngày xác định, là một nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự… chứ không có giá trị pháp lý khi giao dịch bất động sản.
- Các yếu tố cần lưu ý trên hợp đồng đặt cọc mua bán:
– Yếu tố chủ thể: người đứng ra ký giao dịch bán bất động sản có đủ toàn quyền để ký hay không. (Ví dụ: nếu nhà của 2 vợ chồng thì phải 2 người ra ký bán, nếu sở hữu của hộ gia đình thì toàn bộ hộ gia đình phải ra ký…).
– Yếu tố giá: giá mua bán khi khai công chứng như thế nào, thời hạn thanh toán từng đợt cụ thể ra sao, giữ lại bao nhiêu tiền để thực hiện nghĩa vụ thuế…
– Yếu tố thời gian bàn giao nhà/đất: thông thường sẽ bàn giao bất động sản vào ngày ký giao dịch công chứng mua bán. Nếu có hợp đồng thuê thì cũng thỏa thuận bàn giao/thanh lý luôn trong thời điểm này.
– Yếu tố đền cọc: thông thường không mua sẽ mất cọc. Không bán sẽ hoàn trả cọc và đền một khoảng tương đương tiền cọc cho bên mua.
- Các loại thuế – phí nào phải nộp khi giao dịch bất động sản (nhà phố, đất nền):
Thông thường bên bán sẽ đóng các loại thuế phí như sau:
– Thuế thu nhập cá nhân: 2% x Giá chuyển nhượng. Điều kiện được miễn thuế TNCN: chủ nhà chỉ có 01 căn nhà duy nhất và phải sở hữu đủ 183 ngày trở lên (từ ngày sang tên trên sổ hồng tới ngày bán trên 183 ngày).
– Lệ phí công chứng: tùy theo từng văn phòng công chứng.
– Thuế phi nông nghiệp năm mới nhất.
– Hoa hồng môi giới: tùy theo thỏa thuận ban đầu mà bên bán chi trả cho môi giới dẫn khách giao dịch thành công (nếu có).
Thông thường bên mua sẽ đóng các loại thuế phí như sau:
– Lệ phí trước bạ: 0.5% x Giá chuyển nhượng.
– Phí thẩm định hồ sơ chuyển nhượng cấp sổ hồng (do UBND Quận/Huyện thu và có phiếu thu): tùy theo quy định của từng địa phương.
TỔNG KẾT LẠI: trên đây là một số thông tin cơ bản về pháp lý bất động sản nhà phố cũng như 08 lưu ý cần nhớ mà mình đúc kết lại từ kinh nghiệm thực tế cũng như tham khảo một số tiền bối đi trước để chia sẻ cùng anh chị và các bạn.
Tất nhiên tùy theo tình hình thực tế tại địa phương mà anh chị và các bạn có thể tham khảo và áp dụng phù hợp cho mình. Có thể trong các thông tin trên có những sai sót hoặc thông tin chưa hợp lý, mong nhận được sự chia sẻ và góp ý của anh chị và các bạn.
